ការ​និយាយ​អំពី​ការ​ព្រមាន​ពី​ប្រធានាធិបតី​កូរ៉េ​ខាង​ត្បូង​ដែល​ធ្វើ​តាម​វិធានការ​ត្រជាក់​ចំនួន​បី​ជុំ គឺ​មិន​បាន​បំផុស​ទំនុកចិត្ត​នោះ​ទេ។

ប្រធានាធិបតីកូរ៉េខាងត្បូង លោក Lee Jae-myung មិនបានច្រានចោលសម្តីរបស់លោកទេ។ នៅក្នុងបទសម្ភាសន៍ជាមួយ Bloomberg កាលពីសប្តាហ៍មុន លោក Lee បាននិយាយថា ទីផ្សារអចលនទ្រព្យលំនៅដ្ឋានរបស់ប្រទេសកូរ៉េខាងត្បូងគឺជាពពុះដែលកំពុងរង់ចាំការផ្ទុះឡើង។ លោកបានហៅទីផ្សារលំនៅឋានថាជា “គ្រាប់បែកកំពុងផ្ទុះ” ហើយបាននិយាយថា កូរ៉េខាងត្បូងអាចដើរតាមផ្លូវរបស់ប្រទេសជប៉ុននៅដើមទសវត្សរ៍ឆ្នាំ 1990 ដែលការដួលរលំអចលនទ្រព្យដ៏វីរភាពបានថ្កោលទោសប្រទេសនេះចំពោះភាពជាប់គាំងជាច្រើនទសវត្សរ៍ និងបរិត្តផរណា។

ការនិយាយព្រមានបែបនេះពីប្រធានាធិបតីដែលបានចូលកាន់តំណែងកាលពីខែមិថុនា បន្ទាប់ពីបានសន្យាថានឹងធ្វើឱ្យទីផ្សារលំនៅឋានមានស្ថិរភាព និងធ្វើឱ្យមានលទ្ធភាពទិញកាន់តែប្រសើរឡើង ស្ទើរតែជំរុញឱ្យមានទំនុកចិត្ត។

ការចាកចេញពីការពិតដែលថាមានភាពខុសប្លែកគ្នាយ៉ាងខ្លាំងរវាងកូរ៉េខាងត្បូងនាពេលបច្ចុប្បន្ននេះ និងប្រទេសជប៉ុនសម័យពពុះ - មូលដ្ឋានគ្រឹះសេដ្ឋកិច្ច និងគោលនយោបាយម៉ាក្រូហ្វ៊ូដិនសលរបស់កូរ៉េខាងត្បូងមានភាពរឹងមាំជាងមុន - វាពិបាកក្នុងការមើលឃើញនូវអ្វីដែលលោក Lee សង្ឃឹមថានឹងទទួលបានពីការព្រមានដ៏ធ្ងន់ធ្ងរបែបនេះ។

ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយ ទាំងនេះគឺជាពេលវេលាអស់សង្ឃឹមសម្រាប់អ្នកធ្វើគោលនយោបាយកូរ៉េខាងត្បូង។ គណបក្សប្រជាធិបតេយ្យដែលកំពុងកាន់អំណាចរបស់លោក Lee ស្ថិតនៅ ក្រោមសម្ពាធ មិនឱ្យធ្វើម្តងទៀតនូវកំហុសគោលនយោបាយរបស់រដ្ឋបាលប្រធានាធិបតី Moon Jae-in ក្នុងឆ្នាំ 2017-22 ។ ទោះបីជាមានវិធានការត្រជាក់ជាង 20 ជុំក៏ដោយ ក៏តម្លៃផ្ទះនៅទីក្រុងសេអ៊ូលបានបន្តកើនឡើងយ៉ាងខ្លាំង ដែលរួមចំណែកដល់ការបរាជ័យរបស់គណបក្សនៅក្នុងការបោះឆ្នោតប្រធានាធិបតីឆ្នាំ 2022 ។

ខណៈពេលដែលតម្លៃបានចាប់ផ្តើមធ្លាក់ចុះយ៉ាងខ្លាំងដល់ដំណាច់ឆ្នាំ 2021 នៅពេលដែលធនាគារកណ្តាលកូរ៉េ (BOK) បានចាប់ផ្តើមដំឡើងអត្រាការប្រាក់ តម្លៃផ្ទះនៅក្នុងរដ្ឋធានីរបស់ប្រទេសកូរ៉េខាងត្បូងបានផ្លាស់ប្តូរយ៉ាងខ្លាំងពីទីក្រុងធំៗផ្សេងទៀត ខណៈដែលការស្ទុះងើបឡើងវិញយ៉ាងឆាប់រហ័សបានប្រមូលផ្តុំនូវសន្ទុះ។

យោងតាមសន្ទស្សន៍តម្លៃលំនៅឋានបឋមនៅក្នុងទីក្រុងចំនួន 46 ដែលតាមដានដោយ Knight Frank ទីក្រុងសេអ៊ូលបានកត់ត្រាកំណើនខ្លាំងបំផុតនៅក្នុងលក្ខខណ្ឌប្រចាំឆ្នាំនៅក្នុងត្រីមាសទីពីរនៃឆ្នាំនេះ ជាមួយនឹងតម្លៃកើនឡើងយ៉ាងខ្លាំង 25.2 ភាគរយ។ ជាការពិត ក្នុងរយៈពេលប្រាំឆ្នាំកន្លងមកនេះ តម្លៃបានកើនឡើង 80.9 ភាគរយ ដែលជាអត្រាកំណើនលឿនបំផុតទីបីបន្ទាប់ពីទីក្រុងតូក្យូ និងឌូបៃ។

ចាប់តាំងពីលោក Lee ឡើងកាន់តំណែងជាប្រធានាធិបតីមក វិធានការត្រជាក់ចំនួនបីជុំទៀតត្រូវបានដាក់ចេញ ដែលពាក់ព័ន្ធនឹងច្បាប់តឹងរ៉ឹងលើការផ្តល់ប្រាក់កម្ចីទិញផ្ទះនៅទីក្រុងសេអ៊ូល ការរឹតបន្តឹងលើការទិញដោយអ្នកទិញបរទេស និងការចាត់តាំងខណ្ឌទាំង 25 នៅតំបន់ទីប្រជុំជនទីក្រុងសេអ៊ូលជាតំបន់ប៉ាន់ស្មានដែលស្ថិតនៅក្រោមបទប្បញ្ញត្តិនៃការបញ្ចាំកាន់តែតឹងរ៉ឹង។

ប៉ុន្តែ​កំណើន​តម្លៃ​អាផាតមិន​ក្នុង​ទីក្រុង​សេអ៊ូល​ដែល​បាន​ធ្លាក់​ចុះ​ក្នុង​ខែ​កក្កដា និង​សីហា បាន​កើន​ឡើង​ម្តង​ទៀត។ តម្លៃបានកើនឡើងយ៉ាងខ្លាំងកាលពីខែមុន ដោយអូសបន្លាយកំណើនដល់ 38 សប្តាហ៍ជាប់គ្នា។ Societe Generale បាននិយាយថាទីផ្សារលំនៅដ្ឋានរបស់ទីក្រុងសេអ៊ូលនៅតែបន្ត "ប្រឆាំងនឹងវិធានការគោលនយោបាយអចលនទ្រព្យ" ។

ដើម្បីឱ្យប្រាកដ ភាពគ្មានប្រសិទ្ធភាពនៃវិធានការដើម្បីទប់ស្កាត់តម្លៃផ្ទះ និងការកែលម្អលទ្ធភាពទទួលបានគឺជាបញ្ហានៅក្នុងប្រទេសជាច្រើន។ សូម្បីតែ នៅប្រទេសសិង្ហបុរី ដែលបានទទួលអត្ថប្រយោជន៍យ៉ាងសំខាន់ពីប្រព័ន្ធលំនៅដ្ឋានសាធារណៈលំដាប់ពិភពលោករបស់ខ្លួន វិធានការត្រជាក់ជាបន្តបន្ទាប់មិនបានបញ្ឈប់តម្លៃអចលនទ្រព្យឡើងដល់កម្រិតខ្ពស់បំផុតនោះទេ។ ទោះ​ជា​យ៉ាង​ណា បញ្ហា​របស់​កូរ៉េ​ខាង​ត្បូង​មាន​ទំហំ​ខុស​គ្នា។

ទី​មួយ វិធានការ​ខាង​តម្រូវ​ការ ការ​ផ្តោត​លើ​អន្តរាគមន៍​ម្តង​ហើយ​ម្តង​ទៀត​របស់​រដ្ឋាភិបាល​មិន​ដំណើរការ​ទេ។ នៅចន្លោះខែមិថុនា និងខែសីហា ទំហំមធ្យមនៃប្រាក់កម្ចីទិញផ្ទះបានធ្លាក់ចុះយ៉ាងខ្លាំង ជាពិសេសនៅក្នុងតំបន់ដែលមានទ្រព្យសម្បត្តិច្រើនបំផុតនៃទីក្រុងសេអ៊ូល ទោះបីជាតម្លៃនៅតែបន្តកើនឡើងក៏ដោយ។ នេះបង្ហាញថាអ្នកទិញផ្ទះកំពុងប្រើប្រាស់ប្រភពហិរញ្ញវត្ថុជំនួស ដូចជាអ្នកឱ្យខ្ចីដែលមិនមែនជាធនាគារ និងអ្នកធានា។

ទន្ទឹមនឹងនោះ គំនិតផ្តួចផ្តើមផ្នែកផ្គត់ផ្គង់បានដំណើរការទៅមុខតិចតួច ដោយសារតម្លៃសំណង់ខ្ពស់ ភាពតានតឹងផ្នែកហិរញ្ញវត្ថុក្នុងចំណោមអ្នកអភិវឌ្ឍន៍ឯកជន ការរឹតបន្តឹងការធ្វើផែនការ និងការរឹតបន្តឹង និងការស្ទាក់ស្ទើររបស់រដ្ឋាភិបាលមុនក្នុងការដើរតួនាទីសកម្មជាងមុននៅក្នុងទីផ្សារលំនៅដ្ឋាន។

ខណៈពេលដែលរដ្ឋាភិបាលរបស់លោក Lee បានប្រកាសផែនការក្នុងខែកញ្ញា ដើម្បីចាប់ផ្តើមសាងសង់ផ្ទះថ្មីចំនួន 1.3 លានខ្នងនៅក្នុងតំបន់ Greater Seoul នៅឆ្នាំ 2030 ទំហំនៃអតុល្យភាពនៃតម្រូវការផ្គត់ផ្គង់ រួមជាមួយនឹងឱនភាពភាពជឿជាក់យ៉ាងធ្ងន់ធ្ងរនៅក្នុងគោលនយោបាយលំនៅដ្ឋាន មិនជម្រុញទំនុកចិត្តនោះទេ។

ទីពីរ សេដ្ឋកិច្ចដែលជំរុញការនាំចេញរបស់កូរ៉េខាងត្បូងកំពុងធ្វើឱ្យមានការរីកចម្រើនផ្នែកបញ្ញាសិប្បនិម្មិត។ ក្រុមហ៊ុនបន្ទះឈីបអង្គចងចាំ Samsung Electronics និង SK Hynix ដែលជាតួអង្គសំខាន់ទាំងពីរនៅក្នុងខ្សែសង្វាក់ផ្គត់ផ្គង់ AI មានចំនួន 30 ភាគរយនៃតម្លៃនៃសន្ទស្សន៍ទីផ្សារភាគហ៊ុនដ៏សំខាន់របស់ប្រទេស ដែលជា ទីផ្សារភាគហ៊ុន ដ៏សំខាន់បំផុតរបស់ពិភពលោក ក្នុងឆ្នាំនេះ។

Park Jeong-woo សេដ្ឋវិទូប្រចាំប្រទេសកូរ៉េខាងត្បូង និងតៃវ៉ាន់នៅ Nomura បាននិយាយថា "មានបណ្តាញជាច្រើនដែលវដ្តនៃបន្ទះឈីបប៉ះពាល់ដល់តម្លៃផ្ទះ" ។ ការកើនឡើងនៃការនាំចេញបន្ទះឈីបបានជំរុញសាច់ប្រាក់ងាយស្រួល និងបានរួមចំណែកដល់លក្ខខណ្ឌហិរញ្ញវត្ថុកាន់តែធូររលុង ដោយលើកទឹកចិត្តឱ្យប្រជាជនកូរ៉េខាងត្បូងដែលមានទ្រព្យសម្បត្តិកាន់តែច្រើនដែលជាម្ចាស់ភាគហ៊ុនចំណាយកាន់តែច្រើន ជាពិសេសលើអចលនទ្រព្យ។ នេះ​កំពុង​ធ្វើ​ឱ្យ​អ្នក​បង្កើត​គោលនយោបាយ​កាន់តែ​ពិបាក​ក្នុង​ការ​ទប់​ស្កាត់​តម្លៃ​ផ្ទះ។

ទីបី ការសម្រេចចិត្តរបស់ BOK ក្នុងការកាត់បន្ថយអត្រាការប្រាក់ 4 ដងចាប់តាំងពីខែតុលា ឆ្នាំ 2024 ដើម្បីគាំទ្រដល់កំណើន – ទោះបីជាមានការរីកចំរើន AI ក៏ដោយ ក៏សេដ្ឋកិច្ចត្រូវបានគេរំពឹងថានឹងពង្រីកក្នុងល្បឿនយឺតបំផុតចាប់តាំងពីជំងឺរាតត្បាតនៅឆ្នាំនេះ ដោយសារការកកិតពាណិជ្ជកម្ម និងតម្រូវការក្នុងស្រុកធ្លាក់ចុះ – បានជំរុញឱ្យមានការងើបឡើងវិញនៃតម្លៃផ្ទះនៅទីក្រុងសេអ៊ូល។

ការព្រួយបារម្ភជាថ្មីរបស់ BOK អំពីស្ថិរភាពហិរញ្ញវត្ថុ កាន់តែធ្ងន់ធ្ងរឡើងដោយការធ្លាក់ចុះយ៉ាងខ្លាំងនៃប្រាក់វ៉ុនធៀបនឹងប្រាក់ដុល្លារដោយសារតែ ការសន្យា របស់កូរ៉េខាងត្បូង ក្នុងការវិនិយោគ យ៉ាងច្រើននៅសហរដ្ឋអាមេរិកជាថ្នូរនឹងការយកពន្ធទាប បានគូសបញ្ជាក់ពីផលវិបាកដែលមិននឹកស្មានដល់នៃគោលនយោបាយរូបិយវត្ថុដែលធូររលុង។ កាល​ពី​ខែ​មុន ធនាគារ​កណ្តាល​ទាំង​អស់​បាន​ទទួល​ស្គាល់​ថា​វដ្ដ​បន្ធូរ​បន្ថយ​អត្រា​ការ​ប្រាក់​របស់​ខ្លួន​បាន​ជំរុញ "ការ​រំពឹង​ទុក​សម្រាប់​ការ​កើន​ឡើង​តម្លៃ​ផ្ទះ​បន្ថែម"។

ក្នុង​នោះ​បញ្ហា​មូលដ្ឋាន​កំពុង​ប្រឈម​មុខ​នឹង​អ្នក​បង្កើត​គោលនយោបាយ និង​និយតករ​កូរ៉េ​ខាង​ត្បូង។ អ្នកទិញផ្ទះនៅទីក្រុងសេអ៊ូលជឿជាក់ថាតម្លៃនឹងបន្តកើនឡើងដោយសារតែអប្រសិទ្ធភាពនៃអន្តរាគមន៍របស់រដ្ឋាភិបាល ជាពិសេសការរារាំងដល់ការជំរុញការផ្គត់ផ្គង់។ Park បាននិយាយថា "គ្រួសារកូរ៉េមើលឃើញវិធានការត្រជាក់ជាឱកាសដើម្បីទិញអចលនទ្រព្យ" ។

កូរ៉េខាងត្បូង​ជា​កូន​អ្នក​បង្ហោះ​សម្រាប់​វិធានការ​គ្មាន​ប្រសិទ្ធភាព​ដើម្បី​ទប់​តម្លៃ​ផ្ទះ។ ទោះជាយ៉ាងនេះក្តី នេះមិនមានន័យថា វាកំពុងឆ្ពោះទៅរកការធ្លាក់ចុះតាមបែបជប៉ុននោះទេ។ លោក Lee គួរតែដឹងពីការព្រមានអំពីការកែតម្រូវប្រកបដោយនិរន្តរភាពដែលមានទម្ងន់តិចតួចនៅក្នុងទីក្រុងសេអ៊ូល។ ម៉្យាងវិញទៀត វិធានការដែលអាចជឿទុកចិត្តបានក្នុងការជំរុញការផ្គត់ផ្គង់ អាចធ្វើឱ្យមានភាពខុសគ្នា។